仲量联行独家解读2022年宏观经济格局下的商业地产战略

2022年3月2日，北京，2021年中国经济总量达到114.4万亿元人民币，连续第二年超百万亿量级，占全球经济比重超过18%，构成全球重要的增长引擎。与此同时，2021年中国GDP增速为8.1%，两年平均5.1%，仍明显低于疫情前2019年6.0%的经济增长率。因此，一方面，中国经济持续恢复，引领世界经济回暖步伐；另一方面，中国经济增速放缓，实体经济维持相对低位运行。基于此，2021年12月底，中央经济工作会议重提“坚持以经济建设为中心”，明确政策不急转弯，要“先立后破、稳扎稳打”。

仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示：“未来中短期内，国家政策方向将是在熨平经济风险的同时注重政策衔接，稳定市场预期，通过提升流动性和提高政府支出等政策举措保障中高速的平稳发展，这也将对商业地产市场产生不同程度的利好。”

仲量联行通过对中国经济宏观指标和政策导向的解析，从开发供应量、资本量、和企业需求三方面分析，中国宏观经济对商业地产行业市场容量和业务增长带来的发展机遇。

核心城市办公楼开发供应增长动力强大

2021年，全国经济排名前十的城市合计GDP总量约为26.4万亿元，约占全国GDP总量的1/4。其中，北上广深4座一线城市的合计GDP占全国总量的12%。从开发供应角度看，核心城市经济基本盘更大，未来增长空间更广阔，也将辐射周边城市群协同发展。因此，中国办公楼的开发增量空间将集中在核心城市，其中一线城市现有办公楼市场存量仅为其潜在理论上限的72%，北广深三市有接近翻倍的增长空间。

中国部分二线头部城市将在引导和管控的基调上，迎来常住人口规模的进一步增长。人口的增长将体现在对城市空间、资源和服务的需求的增长，转化为空间规划和开发机遇。

预计到2035年全国经济前15强城市将有4000万以上人口增量，带来1.2-1.6亿平方米的办公楼开发空间。人口增长和资源流动将为核心城市提供更大的商办需求和商业地产发展空间。此外，中心型城市提升人口资源的吸引力和服务配置基础设施水平，将显著带动周边的城市群和多城市共建都市圈发展，形成多圈层的辐射效应，为均衡发展提供有力支点。

更多资本流向商业地产，推动行业提速发展

提及房地产，市场的关注度和资源往往集中在住宅领域。2020年，全国商办地产与住宅地产的投资比约为1:5。但随着住宅地产政策的严格收紧，大量资本有望流向商办项目，推动中国商业地产发展提速。根据仲量联行与投资机构的沟通，已有部分不动产投资和资管企业将原投住宅的资金转入商业地产领域，寻求城市更新、商办、康养、长租公寓等标的机会。也正由于商业地产和住宅地产吸引资金量的差异，原投向住宅开发的资金若有1/5转投商业地产，即可为行业带来翻倍的资源和热度提升。

此外，2021年第四季度开始，中国通过下调利率、降准、降低LPR等多种手段增加市场流动性。2022年初，5年期LPR时隔21个月后首次下调5个基点，进一步释放流动性，为符合条件的开发商适度降低资金成本。预计2022年资本市场整体流动性提升，商业地产行业资金也会更为充裕。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“在流动性利好及投资热度转向的背景下，预计核心城市的商办市场发展将快于其经济增长水平，商业地产行业将进入上升周期。当然，资金层面从宏观利好到落地市场仍需要一定的时间和传导。”

创新型企业和上市企业增多，激发不动产需求

《“十四五”促进中小企业发展规划》提出，力争到2025年推动新形成一百万家创新型中小企业、十万家“专精特新”中小企业、一万家专精特新“小巨人”企业，或将再现2015-2016年“大众创业、万众创新”的培育和催化效应。据此，预计未来5年专精特新及创新型中小企业将大量涌现。

截止2021年底，沪交所、深交所上市企业数量约2000-2500家，2021年内新上市企业约200家，京沪深三大交易所IPO排队企业达873家。此外，随着北交所热度持续提升、快速扩容，2022年预计吸引50-80家企业上市，未来或可达每年100-200家。由此可见，创新型企业和上市企业数量增势强劲，为市场提供广泛且多元的经济主体和持续增长的不动产需求。

米阳表示：“推动创新型大中小企业发展，即强健经济毛细血管、畅通经济循环，新一轮“双创”企业将在未来几年不断涌现；上市企业数量和融资规模的进一步扩张，将为市场主体带来更为直接、完善的金融资本和资源支持，进而激发活跃的不动产需求。”